Alles, was Sie als Kaufinteressent wissen müssen

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Sie wollen ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, haben aber keine Erfahrung mit Immobiliengeschäften? Wir haben für Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zusammengestellt, die uns in der Praxis immer wieder gestellt werden: von Überlegungen im Vorfeld über die Finanzierung bis zu einer kompakten Darstellung des Ablaufs des Kaufprozesses.

 

Warum lohnt sich der Kauf einer Immobilie?

Deutschland gehört zu den Ländern mit der geringsten Quote an Wohneigentum in den westlichen Ländern. Im Jahr 2018 gaben 47,5 % der deutschen Haushalte an, dass sie Haus- oder Grundbesitz haben. Bis vor zehn Jahren war das kein großes Problem: Die Mieten waren konstant und niedrig, und in weiten Teilen Deutschlands stand der Nachfrage ein adäquates Angebot gegenüber. In den letzten Jahren hat sich das Bild komplett verändert: Aus Mangel an anderen gewinnträchtigen Geldanlage-Optionen investieren immer mehr private und institutionelle Anleger in Immobilien.

Es gibt also mehr gute Gründe denn je, Wohneigentum zu schaffen:

• Altersvorsorge: Eine zum Renteneinstieg abbezahlte Immobilie ist Teil der Altersabsicherung – ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage, die ein weiteres Einkommen generiert und somit die Lücke zur gesetzlichen Rente schließen kann,
• Historisch niedrigen Zinsen: Nie zuvor war eine Investition in Wohneigentum so günstig zu finanzieren.
• Planungssicherheit: Niemand kann Ihnen Ihre Wohnung kündigen und Sie so zu einem Umzug zwingen.
• Hohe Lebensqualität: Sie können Ihr unmittelbares Wohnumfeld so gestalten, wie Sie es gern hätten – ohne wegen jeder Kleinigkeit den Vermieter fragen zu müssen.
• Staatliche Förderung: Gerade für Familien gibt es zahlreiche Förderprogramme, die das Schaffen von Wohneigentum unterstützen.

 

Was muss ich im Vorfeld eines Kaufes bedenken?

Für die meisten Menschen ist der Immobilienkauf eine Lebensentscheidung. Deswegen sollten Sie sich – zumindest, wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen wollen – über zentrale Punkte Ihrer Lebensplanung im Klaren sein. Natürlich kann niemand in die Zukunft blicken. Aber ist die Entscheidung einmal gefallen, kostet jede Veränderung (mehr Platz, weniger Platz, Umzug in eine andere Stadt) viel Zeit und viel Kraft. Deswegen sollten Sie folgende Fragen für sich beantworten können: 

• Wissen Sie genau, welche Art von Objekt Sie suchen (Haus oder Wohnung; Altbau oder Neubau)?
• Wissen Sie genau, wo Sie leben möchten (Stadt oder Land; Zentrum oder Peripherie)?
• Welche Pendlerentfernung ist für Sie akzeptabel und wirtschaftlich?
• Haben Sie Klarheit über das Budget, das Ihnen zur Verfügung steht?
• Können Sie abschätzen, welchen Betrag Sie monatlich kontinuierlich stemmen können?
• Könnte sich der Bedarf an Wohnraum in den kommenden Jahren aus familiären Gründen noch einmal deutlich in die eine oder andere Richtung ändern?

 

Wie finde ich eine passende Immobilie?

Am besten über ein Immobilienbüro wie z. B. PENTAGON Immobilien DD GmbH. Hier gibt es mehrere Möglichkeiten: Sie können unser Netzwerk inkl. der Kooperationen zu Maklern nutzen. Sie profitieren bei der Suche von unserem Know-how und unserer langjährigen Erfahrung. Oder Sie entscheiden sich für ein Angebot aus unserem eigenen Bestand, bei Bedarf auch einschließlich Projektierung.

Wir begleiten Sie von der ersten Anfrage bis zum Abschluss des Kaufvertrages und darüber hinaus mit unserer eigenen Hausverwaltung und den damit zusammenhängenden Dienstleistungen.

 

Was sind „Kaufnebenkosten“?

Das Budget für Ihren Immobilienkauf muss neben dem eigentlichen Verkaufspreis auch die Kaufnebenkosten enthalten. Diese können sich schnell auf bis zu 10 % des Kaufpreises summieren. Sie setzen sich zusammen aus der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer. Während Letztere in Sachsen derzeit verbindlich bei 3,5 % liegt – einer der niedrigsten Werte bundesweit –, liegt die Maklercourtage je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6 %, jeweils zzgl. Mehrwertsteuer.

Nicht Teil der Nebenkosten, aber ebenfalls im Budget einzuplanen sind die Kosten für den Notar und die Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld. Diese betragen in der Regel bis zu 1 % des Kaufpreises.

 

Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess?

In der Regel vergeht zwischen der ersten Besichtigung und der Schlüsselübergabe etwa ein halbes Jahr. Es kann aber auch deutlich schneller gehen. Vier Monate sollten Sie in jedem Fall einplanen – denn selbst, wenn Sie und der Verkäufer sich schnell einig sind, nehmen die Verwaltungsvorgänge einige Zeit in Anspruch.  

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Wie läuft der Kaufprozess ab?

• Budget planen: Prüfen Sie, „wie viel Immobilie“ Sie sich bei realistischer Betrachtung leisten können. Einen ersten Überblick verschaffen Sie sich mit dem Finanzierungsrechner auf unserer Seite. Achten Sie dabei auf die oben genannten Kaufnebenkosten und bedenken Sie bei der Planung Ihres monatlichen Budgets, dass Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung zwar keine Miete mehr zahlen, aber ein monatliches Hausgeld. Damit leisten Sie Ihren Beitrag zu den Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums.
• Banktermin vereinbaren: Vereinbaren Sie anschließend Termine mit mehreren Banken, um sich Angebote einzuholen. Mehr zur Finanzierung lesen Sie weiter unten auf dieser Seite. Mit dem Abschluss der Finanzierung warten Sie, bis Sie eine passende Immobilie gefunden haben und Klarheit über den Finanzierungsbedarf haben.
• Besichtigung(en) vereinbaren: Schauen Sie sich mit Ihrem Immobilienbüro mehrere Immobilien an, die Ihr Interesse wecken und Ihren Anforderungen entsprechen. Nutzen Sie die Gelegenheit, um alle Fragen zu stellen, die Ihnen am Herzen liegen: z. B. zur Bausubstanz oder anstehenden Modernisierungen, zum Wegerecht, der Zusammensetzung der Hausgemeinschaft, dem Wohnumfeld, dem Stadtviertel und zur Medienversorgung.

Unter Umständen ist vor der Besichtigung eine Nachweisbestätigung vom Maklerbüro zu unterzeichnen. Im Kern verpflichten Sie sich damit, bei Zustandekommen eines Kaufvertrags die vereinbarte Provision an den Makler zu zahlen.

• Reservierung hinterlegen oder Vorvertrag schließen: Wenn Sie Interesse an der Immobilie haben, schließen Sie mit dem Makler einen Vorvertrag oder reservieren diese für eine bestimmte Zeit. Das bedeutet, dass sie innerhalb dieses Zeitfensters keinen weiteren Interessenten angeboten wird. Ein Vorvertrag ist verbindlicher und beinhaltet bereits die wesentlichen Details, die sich dann auch im notariell beglaubigten Kaufvertrag finden.

Vor Abschluss einer Vereinbarung sollten Sie in jedem Fall einige wichtige Dokumente einsehen, die Ihnen in der Regel der Immobilienmakler zur Verfügung stellt:

• Kopie des Grundbucheintrags (zur Prüfung von eingetragenen Lasten, Erbbaurecht, Wegerecht)
• Katasterauszug
• Versicherungsnachweis bei Wohn- und Gewerbeimmobilien
• Grundrisse
• Bauvorbescheid (nur bei bebaubaren Grundstücken)
• Baugenehmigung falls vorhanden (wichtig bei Gebäuden, die vor 1990 erbaut worden sind)
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen; so sind Sie über die finanzielle Situation und die Rücklagen / Pläne der Eigentümergemeinschaft informiert)
• Notartermin wahrnehmen: Nachdem Sie Ihre Finanzierung abgeschlossen haben, wird der Eigentümerwechsel durch Unterzeichnung des Kaufvertrags unter notarieller Aufsicht besiegelt. Spätestens zwei Wochen vorher geht Ihnen der Entwurf des Kaufvertrags zu, den der Notar auf Basis der Zuarbeiten von Ihnen bzw. Ihres Maklers und des Verkäufers aufsetzt. Es empfiehlt sich, diesen von einem Anwalt prüfen zu lassen. Während des Termins wird der Vertrag vom Notar laut vorgelesen, es besteht auch noch die Chance, Änderungswünsche einzubringen. Mit der Unterschrift verpflichten Sie sich zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises in der vereinbarten Zeit.

Danach lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung eintragen – eine Art Reservierung im Grundbuch. Eigentümer der Immobilie sind Sie formal erst dann, wenn alle Vertragsmodalitäten erfüllt sind (z. B. Bezahlung von Kaufpreis, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer, eventuell Mängelbeseitigung) und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Auch eine Schlüsselübergabe ist erst nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer möglich – denn vorher haftet der alte Besitzer für evtl. von Ihnen verursachte Schäden.

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Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

Die Wahl der richtigen Finanzierung ist eine der wichtigsten Begleitentscheidungen beim Immobilienkauf. Die für die Finanzierung nötige Gesamtsumme setzt sich aus Eigenmitteln und Fremdmitteln zusammen. Um die Kredithöhe möglichst niedrig zu halten, sollten Sie 20 bis 30 % der Gesamtsumme aus eigenen Mitteln aufbringen können. Damit zumindest haben Sie gute Karten bei den Verhandlungen mit Ihrem Kreditgeber.

Den Zins, die Modalitäten zur Tilgung und die Höhe der monatlich zu zahlenden Summe handeln Sie individuell mit Ihrer Bank aus. Vereinbart wird meist ein annuitätischer Kapitaldienst. Das heißt, sie zahlen über die gesamte Laufzeit des Kredits eine feste Summe, obwohl die Zinslast mit der zu tilgenden Summe sinkt. Anders gesagt: Die monatlich zu zahlende Rate bleibt gleich, ihre Zusammensetzung ändert sich jedoch: Zu Beginn beinhaltet sie viele Zinsen und wenig Tilgung, mit der Zeit dreht sich das Verhältnis um. Die Höhe der Zinsen wird meist für einen Zeitraum von zehn Jahren vereinbart. Danach haben Sie die Möglichkeit nachzuverhandeln.

TIPP: Holen Sie sich in jedem Fall mehrere Vergleichsangebote ein. Schon ein halber Prozentpunkt Unterschied macht im Laufe der Zeit schnell eine fünfstellige Summe aus.

 

Auch in Finanzierungsfragen können Sie unser Netzwerk nutzen und Angebote über unsere Spezialisten einholen, die mit mehreren Banken zusammenarbeiten.